10/06/2025
Durante décadas, muitos senhorios portugueses têm convivido com rendas desajustadas à realidade do mercado.
Estas rendas antigas, muitas vezes fixadas em valores simbólicos, resultam de contratos celebrados antes de 1990 e foram congeladas por regimes legais que visavam proteger inquilinos mais vulneráveis.
Mas a questão permanece: será que, finalmente, já é possível atualizar o valor destas rendas?
Com a pressão crescente do custo de vida e a valorização do imobiliário nas principais cidades de Portugal, esta discussão tornou-se mais urgente do que nunca. E sim, em alguns casos, a atualização já é uma possibilidade concreta.
O que são rendas congeladas e por que existem?
As rendas congeladas surgiram no contexto do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), em vigor até 2006, que impedia a livre atualização do valor das rendas antigas.
Esta limitação foi pensada como medida de proteção para inquilinos com baixos rendimentos, mas acabou por criar um desequilíbrio profundo entre o valor pago e o real valor de mercado dos imóveis.
Para os proprietários, isto traduziu-se em anos de prejuízo, manutenção de imóveis sem retorno justo e falta de incentivo à reabilitação urbana.
Mudanças legislativas e o Novo Regime do Arrendamento Urbano
Com a entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), em 2006, abriram-se possibilidades para atualização das rendas. No entanto, o processo não foi automático e exigiu a verificação de critérios específicos, nomeadamente:
- Avaliação da condição socioeconómica do inquilino.
- Notificação prévia do senhorio para renegociação do contrato.
- Atualização faseada ao longo de cinco anos (em alguns casos, até dez).
Estas regras permitiram a alguns senhorios sair do ciclo de rendas irrisórias, mas muitos casos permaneceram congelados devido a moratórias legislativas, falta de informação ou receio de litígios.
Atualizações recentes: o que mudou em 2023 e 2024
Nos últimos anos, a legislação portuguesa evoluiu para permitir maior justiça no mercado de arrendamento. As rendas antigas continuam a ser uma exceção na maioria dos contratos, mas novas medidas têm dado mais poder ao senhorio:
- Fim de certos regimes de proteção vitalícia.
- Atualizações anuais indexadas à inflação com base no Índice de Preços no Consumidor (IPC).
- Possibilidade de denunciar contratos antigos em determinadas condições.
Ainda assim, a aplicação destas atualizações depende de cada caso e do tipo de contrato assinado. É essencial conhecer os seus direitos e deveres antes de avançar com qualquer alteração.
Como proceder para atualizar uma renda congelada
Se tens um contrato antigo e pretendes atualizar o valor da renda, o primeiro passo é a consulta jurídica. Mas também deves:
- Confirmar a data de início do contrato e o regime legal aplicável.
- Verificar se o inquilino preenche critérios de proteção (idade, rendimento, deficiência).
- Enviar notificação formal com proposta de atualização da renda.
- Estar preparado para negociação ou contestação.
Este processo, quando bem conduzido, pode resultar num novo equilíbrio entre o senhorio e o inquilino.
Em casos de incumprimento por parte do inquilino, também é fundamental saber lidar com situações de mora do locatário, o que pode ser abordado em detalhe neste artigo sobre mora do locatário.
Importância de uma boa gestão de contratos
A atualização da renda é apenas um dos muitos aspetos que devem ser geridos com rigor. Um contrato de arrendamento bem estruturado, com cláusulas claras, pode evitar muitos problemas futuros.
Questões como a presença de animais, por exemplo, devem ser previstas desde o início. Para isso, recomenda-se consultar modelos e orientações como os que encontrarás no artigo contrato de arrendamento cláusula animais minuta.
A tecnologia ao serviço dos senhorios
Hoje, é possível gerir o arrendamento de forma mais eficiente e segura graças à digitalização dos processos.
Plataformas como a Área Privada da Aluga Seguro permitem acompanhar o estado do imóvel, falar com o inquilino, aceder a documentos e tratar qualquer questão de forma anónima e imediata.
Contar com apoio profissional especializado faz toda a diferença. A Aluga Seguro, com mais de 76.000 contratos formalizados e uma taxa de incumprimento de 0%, é um exemplo disso.
A empresa realiza uma seleção rigorosa dos inquilinos, com análise de solvência através de bases de dados como a ASNEF ou a Experian, e garante o pagamento pontual da renda no dia 5 de cada mês.
O futuro das rendas antigas em Portugal
Apesar dos avanços legislativos, ainda existem muitas rendas congeladas que permanecem intocadas. O equilíbrio entre justiça social e sustentabilidade do mercado imobiliário continua a ser um desafio.
Mas, para os proprietários, a mensagem é clara: é possível atualizar as rendas antigas, desde que se cumpra a legislação e se sigam os procedimentos adequados.
E com o suporte certo, esse processo pode ser muito mais simples do que parece.
