22/05/2025
Arrendar um imóvel envolve muitas responsabilidades, tanto para o senhorio como para o inquilino. Uma das questões mais comuns diz respeito às obras e reparações: quem deve pagar? O que pode ser cobrado ao inquilino e o que é responsabilidade do proprietário?
Para evitar conflitos, é essencial conhecer os direitos e deveres de cada parte. A legislação portuguesa estabelece regras claras, mas na prática, nem sempre tudo é tão simples.
Vamos esclarecer neste artigo o que realmente podes cobrar ao inquilino quando surgem obras no imóvel.
Obras estruturais vs. pequenas reparações
Antes de mais, é importante distinguir entre dois tipos de intervenções:
- Obras estruturais ou de conservação: são aquelas necessárias para garantir a segurança, habitabilidade e salubridade do imóvel, como reparação de infiltrações, substituição de canalizações ou reabilitação do telhado. A responsabilidade é, regra geral, do proprietário.
- Pequenas reparações e manutenção corrente: como trocar lâmpadas, limpar calhas ou substituir uma fechadura partida por uso indevido. Estas podem recair sobre o inquilino, dependendo do contrato.
Conforme explicado no artigo da Aluga Seguro sobre os deveres do inquilino na manutenção do imóvel, cabe ao arrendatário assegurar a conservação do espaço que utiliza, desde que não se trate de danos estruturais.
Que obras podes cobrar ao inquilino?
Não é possível simplesmente transferir todos os custos para o inquilino. No entanto, há situações em que a cobrança é legítima:
- Danos causados por uso indevido ou negligente do inquilino.
- Substituição de elementos do imóvel que tenham sido alterados ou danificados sem autorização.
- Obras pedidas pelo próprio inquilino (como pintar uma parede de cor diferente), desde que autorizadas por escrito.
Nestes casos, o custo pode ser deduzido da caução ou cobrado separadamente, desde que documentado e justificado.
Que obras são da tua responsabilidade?
Como senhorio, deve-se assegurar que o imóvel se encontra em condições de habitabilidade durante todo o período do contrato. Isso inclui:
- Reparações em sistemas de água, eletricidade e gás.
- Problemas estruturais (fissuras, umidade, isolamento deficiente).
- Substituição de equipamentos essenciais fornecidos com o imóvel (como esquentadores, fogões e caldeiras).
Ignorar estas obrigações pode levar à denúncia do contrato por parte do inquilino, ou até a ações judiciais.
Como formalizar estas responsabilidades?
Para evitar mal-entendidos, o contrato de arrendamento deve incluir cláusulas claras sobre quem é responsável por quê. É igualmente importante anexar um relatório do estado do imóvel no início do arrendamento.
Além disso, lembra-te que é obrigatório ter um certificado energético válido para arrendar legalmente um imóvel em Portugal. Podes saber mais sobre este tema neste artigo sobre contrato de arrendamento sem certificado energético.
Boas práticas para lidar com obras durante o arrendamento
- Comunicação transparente: informa o inquilino sempre que for necessária uma intervenção e, se possível, apresenta uma previsão de custos e prazos.
- Planeamento de intervenções: agenda obras em horários compatíveis com a vida do inquilino.
- Registo de todas as comunicações: guarda emails, mensagens ou documentos trocados, especialmente quando há custos envolvidos.
Estas medidas ajudam a manter uma relação saudável e profissional com o teu inquilino, além de proteger legalmente ambas as partes.
Evita conflitos: aposta na gestão profissional
Gerir um imóvel arrendado pode ser desafiante. Desde a escolha do inquilino ideal até à resolução de avarias, há muitos pormenores que exigem atenção. Contar com o apoio de uma empresa especializada faz toda a diferença.
Na Aluga Seguro, tratamos de tudo por ti: realizamos um estudo rigoroso dos candidatos, garantimos o pagamento pontual da renda no dia 5 de cada mês e asseguramos a gestão de todas as incidências com o imóvel.
Com mais de 76.000 contratos formalizados, somos uma referência no setor imobiliário na Península Ibérica.
Atenção às reformas voluntárias
Se o inquilino quiser fazer melhorias no imóvel, como instalar um novo sistema de aquecimento ou remodelar a cozinha, deves avaliar cuidadosamente:
- Existe autorização prévia por escrito?
- A obra é reversível?
- Traz valorização para o imóvel?
Nestes casos, podem ser negociadas compensações, como a dedução do investimento na renda mensal ou um período de carência.
O que diz a lei?
O Código Civil Português estabelece que:
- O proprietário deve assegurar a manutenção do imóvel em condições de servir ao fim a que se destina (Art.º 1074.º).
- O inquilino deve conservar a coisa arrendada e realizar pequenas reparações (Art.º 1036.º e 1071.º).
Estas normas são imperativas e não podem ser eliminadas por acordo contratual. É essencial cumpri-las para garantir a validade legal do contrato.
Ferramentas digitais ao teu dispor
Hoje, é possível gerir todo o processo de arrendamento de forma digital.
Com plataformas como a Área Privada da Aluga Seguro, os senhorios podem comunicar com os inquilinos, acompanhar obras, aceder à documentação e manter tudo sob controlo com apenas um clique.
Este tipo de solução melhora a eficiência, reduz conflitos e facilita a manutenção do imóvel ao longo do contrato.
