16/08/2021
O contrato de arrendamento é mais do que um documento que formaliza a relação proprietário-inquilino durante, no mínimo, um ano. É o papel onde ficarão devidamente registadas cada uma das cláusulas, direitos e deveres de cada uma das partes deste procedimento de cedência de um bem imóvel. Ainda, irá oferecer segurança legal (actualizações de renda, por exemplo) a ambas as partes durante a duração do arrendamento e perante qualquer ação judicial que for preciso iniciar (atrasos nas rendas, ação de despejo) ou esclarecer qualquer dúvida que possa surgir relativa às obras, reparações ou restauros.
Por tanto, hoje lembramos quais os dados fundamentais e os pontos mais comuns que ambas as partes não se podem esquecer de comprovar no contrato de arrendamento para fins habitacionais aquando da assinatura e quais os pontos podem ficar por escrito para evitar futuras preocupações, podendo assim desfrutar de um arrendamento seguro. Começamos!
Verificação de dados
Primeiro que tudo, se for proprietário pode pedir ao inquilino os dados pessoais, cartão de cidadão, recibos de vencimento para verificar a sua situação económica e laboral. Se for inquilino pode solicitar ao proprietário a caderneta predial o certificado energético a certidão de Teor e a licença de habitação para verificar que está tudo ao corrente.
Já no momento da assinatura, ambas as partes devem comprovar que os seguintes dados estão corretos: identificação pessoal, a data de nascimento, naturalidade e o estado civil, número de cartão de cidadão ou passaporte, localização do apartamento para alugar, a informação da casa relativa à data de construção, que o valor da renda aparece tal como foi pactuado antes da assinatura com a agência mediadora do arrendamento, o agente ou se foi diretamente com o senhorio que se fez a negociação. Por fim, também hão de ser verificados os dados bancários bem como a forma de pagamento. Na Aluga Seguro, não se terá de preocupar neste aspeto, pois nós garantimos a transferência do valor da renda mensal ao proprietário ao dia 5 de cada mês. Connosco o senhorio terá a renda a horas na sua conta sempre.
Duração do contrato
Neste ponto, a lei vigente (Novo Regime do Arrendamento Urbano) não hesita. Contemplam-se três cenários diferentes sobre a duração do contrato que podem dar-se no momento da assinatura. Estes são: estabelecer um prazo certo, uma duração indeterminada ou que haja silêncio de ambas as partes.
O NRAU estipula sobre os contratos de arrendamento de prazo certo que “o prazo deve constar de cláusula inserida no contrato”. Por isso no momento da assinatura ambas as partes devem de verificar as datas e qual é o tipo de duração que vão deixar assente no documento oficial. Já sobre a celebração deste tipo de contrato de arrendamento para fins habitacionais refere que “não pode, contudo, ser inferior a um nem superior a 30 anos”.
Se o contrato de arrendamento for celebrado por duração indeterminada, o artigo 1099.º da lei que rege o arrendamento urbano estipula que o contrato cessa por denuncia de uma das partes, sempre que as razões estiverem de acordo com aquilo estipulado nos artigos 1100.º, o 1101.º, o 1102.º, o 1103.º e o 1104.º do NRAU pois são estes que regulam os motivos de denúncia do contrato de arrendamento.
Caso aconteça que as partes não estabeleçam um prazo de duração no contrato a legislação expõe que o contrato considera-se celebrado com prazo certo pelo período de dois anos.
Obras e reparações
Neste ponto, também convém deixar tudo bem esclarecido nas cláusulas. Sobre este assunto o NRAU diz: “o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio”, refere o número 2 do artigo 1074.º. No artigo «obras e reparações: por conta de quem?», explicamos ao pormenor a quem correspondem as obras, reparações e restauros da casa durante o arrendamento.
Actualização da renda
Neste caso, se ambas as partes estipularem a actualização da renda por escrito, será possível actualizá-la.
No entanto, se houver falta de estipulação no contrato de arrendamento que defina a actualização da renda, esta retribuição mensal do arrendamento poderá ser na mesma actualizada anualmente sempre que seja segundo o coeficiente de atualização vigente apurado pelo Instituto Nacional de Estadística (INE), estipula o NRAU no artigo 1077.º.
Antecipação de rendas
Sobre esta retribuição mensal o artigo 1076.º do NRAU esclarece que o pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a três meses.
Subarrendamento
A autorização para subarrendar deve ser dada por escrito pelo senhorio. Contudo, o número 2 do artigo 1088.º do NRAU que fala sobre a autorização do senhorio desta matéria diz que “o subarrendamento não autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo senhorio se ele reconhecer o subarrendatário como tal”.
Em relação às questões que neste artigo tratámos, há pontos que devem e há outros que podem incluir-se nas cláusulas do contrato de arrendamento, através de acordos diretos entre ambas as partes, sempre que a lei o permita. Por exemplo, atualização de rendas, antecipação das mesmas, decidir assinar por duração indeterminada, despesas, pequenas reformas que tornem estadia no apartamento mais confortável, etc. Mas, sem dúvida, tudo aquilo que for incluído no contrato de arrendamento terá de ser verificado tanto pelo proprietário como pelo inquilino quando o documento estiver preparado.
Na Aluga Seguro, ajudá-lo-emos no que diz respeito ao aconselhamento jurídico e na elaboração do contrato de arrendamento, ficando a nossa equipa de especialistas jurídicos ao seu dispor para lhe resolver qualquer questão contratual. Se quiser uma usufruir de uma gestão profissional e segura do seu arrendamento, contacte-nos!