03/04/2025
Arrendar um imóvel pode ser uma excelente forma de garantir rendimento passivo, mas também pode trazer dores de cabeça quando surgem situações problemáticas.
Uma das mais frustrantes para qualquer senhorio é quando o inquilino se recusa a sair, mesmo após o término do contrato de arrendamento ou em caso de incumprimento das obrigações legais.
Esta situação levanta várias questões jurídicas, emocionais e práticas, exigindo uma abordagem cuidadosa e estratégica.
Entender os direitos do senhorio
Antes de tomar qualquer medida, é essencial que o senhorio compreenda os seus direitos e deveres à luz da legislação portuguesa.
O regime jurídico do arrendamento urbano encontra-se regulamentado no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que define claramente os motivos que podem justificar a denúncia do contrato por parte do senhorio, assim como os procedimentos legais a seguir.
O inquilino pode ser obrigado a sair nos seguintes casos:
- Término do contrato sem renovação acordada
- Incumprimento do pagamento de rendas
- Utilização indevida do imóvel
- Danos materiais causados ao imóvel
- Necessidade urgente do imóvel para habitação própria do senhorio ou familiares diretos (em contratos antigos)
No entanto, mesmo que um destes motivos se verifique, o senhorio não pode simplesmente exigir que o inquilino abandone o imóvel de imediato. Existem prazos legais a cumprir e, em muitos casos, será necessário recorrer ao tribunal.
Comunicação formal é o primeiro passo
A resolução de conflitos de arrendamento começa quase sempre com uma comunicação formal.
O envio de uma carta registada com aviso de receção é a forma mais adequada de notificar o inquilino sobre a situação, seja para informar o fim do contrato, exigir a desocupação do imóvel ou solicitar o pagamento de rendas em atraso.
Nesta comunicação, deve constar:
- Identificação do contrato e das partes
- Fundamento legal da denúncia ou ação
- Prazo concedido para a desocupação
- Consequências legais em caso de incumprimento
É crucial manter um registo de todas as comunicações para poder apresentar provas caso seja necessário iniciar um processo judicial.
Quando o inquilino não desocupa: ação de despejo
Se o inquilino se recusar a sair dentro do prazo legalmente estabelecido, o senhorio terá de recorrer à ação de despejo.
Em Portugal, este processo foi simplificado com a criação do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), que permite acelerar a tramitação destes casos.
Para iniciar uma ação de despejo, o senhorio deve apresentar:
- Contrato de arrendamento
- Comprovativos da situação de incumprimento
- Prova da comunicação prévia ao inquilino
- Identificação do imóvel e das partes envolvidas
Caso o juiz defira a ação, o inquilino será notificado para desocupar o imóvel. Se ainda assim persistir, poderá ser ordenada a intervenção de um agente de execução para proceder ao despejo físico.
Evitar ações ilegais que agravam a situação
É importante sublinhar que o senhorio não pode tomar ações por conta própria, como mudar a fechadura, cortar o fornecimento de água ou eletricidade, ou tentar intimidar o inquilino a abandonar o imóvel.
Essas práticas são ilegais e podem inverter o jogo judicialmente, colocando o senhorio numa posição vulnerável.
Por mais frustrante que seja a situação, o caminho legal é sempre o mais seguro e eficaz a médio prazo.
Como prevenir este problema desde o início
Uma das melhores formas de evitar situações como estas é fazer uma escolha criteriosa dos inquilinos e estabelecer um contrato de arrendamento sólido, com cláusulas bem definidas e adaptadas à legislação em vigor.
Além disso, é aconselhável realizar:
- Verificação de antecedentes do inquilino
- Consulta à lista pública de devedores
- Avaliação da capacidade financeira
- Pedido de fiador sempre que possível
Para os senhorios que pretendem evitar estas complicações, contar com apoio profissional pode ser a solução ideal.
Gestão profissional: evitar dores de cabeça futuras
Recorrer a uma empresa especializada na gestão de arrendamentos pode poupar tempo, dinheiro e muitos problemas.
A Aluga Seguro, referência no setor imobiliário da Península Ibérica, oferece um serviço completo de gestão de imóveis para arrendamento que inclui a seleção criteriosa dos inquilinos, garantia de cobrança de rendas e apoio jurídico em caso de incumprimento.
Graças às suas ferramentas digitais e à experiência no mercado, a empresa consegue arrendar imóveis em tempo recorde, assegurando sempre a legalidade dos processos e a proteção dos interesses do senhorio.
Ao delegar esta gestão a profissionais, o senhorio tem mais tranquilidade e segurança, mesmo nos casos mais complexos como o de inquilinos que se recusam a sair.
Em situações extremas, conte com apoio jurídico
Se o processo de despejo se arrasta ou o inquilino apresenta resistência legal, é importante contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário. Este profissional poderá:
- Avaliar a legalidade do contrato
- Identificar o melhor caminho jurídico
- Representar o senhorio em tribunal
- Acelerar os prazos processuais
Muitas vezes, o simples envolvimento de um advogado é suficiente para persuadir o inquilino a desocupar o imóvel de forma voluntária.
Manter sempre a postura profissional
Mesmo em momentos de maior tensão, é essencial que o senhorio mantenha uma atitude profissional.
Evitar confrontos diretos, agir dentro da legalidade e procurar apoio especializado são atitudes que aumentam a probabilidade de resolver o conflito sem agravar a situação.
A sensação de impotência que muitos senhorios sentem nestes casos pode ser minimizada com a informação correta e o suporte adequado.
E acima de tudo, é possível prevenir situações semelhantes no futuro através de boas práticas e apoio especializado.
