10/07/2025
Atrasos no pagamento da renda são uma das maiores dores de cabeça para qualquer senhorio. O incumprimento por parte do inquilino não só compromete o retorno do investimento, como também pode gerar instabilidade financeira e desgaste emocional.
Mas afinal, quando é que a situação deixa de ser tolerável e se pode iniciar um processo de despejo legal?
O que significa incumprimento da renda?
O incumprimento acontece quando o inquilino não paga a renda dentro do prazo acordado no contrato. Em Portugal, o Código Civil estipula que o pagamento deve ocorrer até ao 8.º dia do mês seguinte ao vencimento.
Ou seja, se a renda vence a 1 de janeiro, o inquilino tem até 8 de fevereiro para pagar sem ser considerado oficialmente em incumprimento.
Porém, a realidade mostra que muitos senhorios começam a preocupar-se logo nos primeiros dias de atraso, especialmente quando os sinais de evasão ou negligência por parte do inquilino se tornam evidentes.
O que fazer antes de avançar com um despejo?
Antes de iniciar qualquer ação legal, é fundamental tentar resolver o problema de forma amigável. O primeiro passo passa por contactar o inquilino e tentar perceber o motivo do atraso.
Pode tratar-se de uma situação pontual, como uma dificuldade temporária ou um problema logístico.
Caso o inquilino alegue dificuldades financeiras, é importante que saiba que existem mecanismos de apoio público que podem ser solicitados.
Para entender melhor como pedir apoio a renda e quem tem direito, recomendamos a leitura deste artigo: como pedir apoio a renda.
Se mesmo após contacto direto o inquilino não regularizar a situação, o senhorio deverá enviar uma notificação formal por escrito.
Esta notificação deve indicar o valor em dívida, o prazo para pagamento e as consequências legais em caso de incumprimento. Uma sugestão útil é utilizar uma carta para inquilino que não paga, já adaptada ao enquadramento legal português.
Quando avançar com o despejo legal?
O processo de despejo pode ser iniciado quando o inquilino acumula três rendas em atraso, mesmo que não sejam consecutivas. A lei portuguesa é clara: este é um fundamento legítimo para a denúncia do contrato de arrendamento por parte do senhorio.
Além disso, se o inquilino não responde à notificação enviada, ignora os contactos ou demonstra má-fé, o despejo torna-se uma alternativa inevitável.
Em casos mais graves, onde há também danos no imóvel, subarrendamento não autorizado ou uso indevido da propriedade, o processo pode ser ainda mais célere.
Como funciona o despejo em Portugal?
O senhorio deve recorrer ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), criado precisamente para simplificar os despejos por falta de pagamento.
Este organismo permite iniciar um procedimento extrajudicial, sem necessidade de passar por um tribunal comum, acelerando significativamente o processo.
O BNA verifica a documentação e notifica o inquilino.
Caso não haja oposição por parte deste, é emitido um título de desocupação que pode ser executado por um agente de execução. O tempo médio de resolução varia, mas é geralmente inferior ao de uma ação judicial tradicional.
Porque é que é importante atuar com rapidez?
A demora em agir perante rendas em atraso pode sair muito cara. Cada mês de incumprimento representa prejuízo direto. Além disso, a passividade pode ser interpretada como tolerância, dificultando futuras ações legais.
Um contrato bem estruturado, com cláusulas claras sobre prazos, penalizações e deveres das partes, facilita enormemente a resolução de conflitos.
Da mesma forma, ter um histórico de comunicação escrita e registos de notificações reforça a legitimidade do senhorio perante qualquer instância legal.
Ferramentas digitais para evitar surpresas
Atualmente, existem soluções tecnológicas que facilitam a gestão de arrendamentos e evitam surpresas desagradáveis.
Plataformas como a Área Privada da Aluga Seguro permitem acompanhar todas as incidências do arrendamento em tempo real, aceder à documentação, comunicar de forma anónima com o inquilino e manter um registo formal de todas as interações.
A importância da seleção do inquilino
Muitos problemas de incumprimento podem ser evitados desde o início, através de uma seleção rigorosa do inquilino. A Aluga Seguro, por exemplo, realiza estudos de solvência completos, cruzando dados com ficheiros de devedores em toda a Península Ibérica.
Este processo permite identificar comportamentos de risco e assegurar que o imóvel é entregue a alguém com capacidade real para cumprir as suas obrigações.
Com mais de 76.000 arrendamentos formalizados e uma taxa de incumprimento de 0%, a empresa tornou-se referência na gestão imobiliária segura e eficaz em Portugal.
O segredo está não só na rapidez de arrendamento (menos de 15 dias, em média), mas também na garantia escrita de cobrança pontual no dia 5 de cada mês.
Conclusão? Não é necessária
Se tens um inquilino que não paga e a situação está a arrastar-se, é fundamental agir de forma estruturada e legal. Seja através de notificações formais, do recurso ao BNA ou com apoio especializado, o importante é proteger o teu património com informação e decisão.
