03/04/2025
Celebrar um contrato de arrendamento pode parecer simples, mas pequenos erros ou omissões podem ter consequências financeiras e legais graves para senhorios e inquilinos. Portugal tem regras bem definidas sobre o arrendamento urbano, e ignorar detalhes pode resultar em problemas judiciais, perdas de rendimento ou até mesmo litígios prolongados.
Neste artigo, vamos explorar os erros mais comuns cometidos ao elaborar ou assinar um contrato de arrendamento e como evitá-los para garantir um processo seguro e transparente.
O que é um contrato de arrendamento?
O contrato de arrendamento é um acordo legal entre o senhorio (proprietário do imóvel) e o inquilino (quem o arrenda), no qual são estabelecidas as condições do uso do imóvel mediante o pagamento de uma renda mensal.
Este documento deve seguir os requisitos previstos no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e incluir cláusulas essenciais para a proteção de ambas as partes.
Erro 1: não formalizar o contrato por escrito
Apesar de ser legalmente possível um contrato verbal, não o fazer por escrito é um risco enorme. Sem um documento assinado, qualquer desacordo futuro torna-se difícil de resolver, pois não há prova das condições acordadas.
Um contrato escrito protege legalmente ambas as partes e é indispensável para resolver disputas, declarar rendimentos ou até pedir apoio ao arrendamento.
Erro 2: cláusulas ilegais ou abusivas
Muitos senhorios tentam incluir cláusulas que não estão de acordo com a lei, como por exemplo:
- A proibição absoluta de ter animais de estimação.
- Penalizações financeiras desproporcionadas por atraso no pagamento.
- Obrigar o inquilino a pagar obras que são da responsabilidade do senhorio.
Cláusulas abusivas podem ser consideradas nulas e prejudicar a validade do contrato. É essencial rever o contrato com atenção ou procurar ajuda profissional para garantir que tudo está dentro da legalidade.
Erro 3: omissão de dados essenciais
Um contrato incompleto pode gerar confusões e problemas legais. Eis o que nunca deve faltar num contrato de arrendamento:
- Identificação completa das partes.
- Morada e descrição do imóvel.
- Valor da renda e data de pagamento.
- Duração do contrato e regras de renovação.
- Caução e condições da sua devolução.
A ausência de qualquer destes elementos compromete a clareza do acordo e abre espaço para interpretações divergentes.
Erro 4: não registar o contrato nas Finanças
O senhorio é obrigado a declarar o contrato de arrendamento no Portal das Finanças, gerando o correspondente recibo eletrónico. O não cumprimento desta obrigação pode resultar em multas e sanções fiscais.
Além disso, inquilinos que necessitem de comprovativos para efeitos de IRS, apoio ao arrendamento ou subsídios habitacionais ficarão prejudicados.
Erro 5: não prever atualização da renda
Muitos contratos esquecem de incluir uma cláusula de atualização da renda com base no índice de inflação (coeficiente de atualização dos arrendamentos urbanos publicado anualmente).
Se esta previsão não estiver expressa, o senhorio poderá ficar impedido de atualizar a renda durante todo o contrato. Esta cláusula é vital para manter o equilíbrio económico do arrendamento.
Erro 6: não documentar o estado do imóvel
É muito comum ignorar a realização de um auto de vistoria ou um inventário inicial do imóvel.
Este documento deve ser assinado por ambas as partes e anexado ao contrato. Serve para registar o estado do imóvel e dos bens móveis (se houver), evitando discussões sobre danos ou perdas no momento da entrega do imóvel.
Erro 7: falhas na escolha do inquilino
Muitos senhorios apressam-se a arrendar o imóvel sem fazer uma análise adequada do perfil do inquilino. Este erro pode resultar em atrasos ou incumprimento do pagamento da renda, uso indevido do imóvel ou conflitos legais.
Uma análise rigorosa inclui:
- Comprovação de rendimentos.
- Histórico de arrendamentos anteriores.
- Verificação de referências.
Para evitar estes riscos, é fundamental contar com apoio profissional ou ferramentas que facilitem a avaliação do perfil dos interessados.
Erro 8: falta de acompanhamento profissional
O arrendamento é um processo com implicações jurídicas, fiscais e contratuais. Mesmo senhorios experientes podem cometer erros que resultam em prejuízos ou litígios.
Contar com empresas especializadas na gestão de arrendamentos é uma forma eficaz de evitar complicações.
A Aluga Seguro, referência no setor imobiliário da Península Ibérica, oferece soluções completas para senhorios que pretendem arrendar com segurança e rentabilidade.
Desde a seleção de inquilinos fiáveis até à garantia do pagamento pontual das rendas, a empresa disponibiliza uma gestão profissional e ferramentas digitais inovadoras que facilitam e aceleram todo o processo.
Erro 9: descuidar os prazos de renovação e denúncia
O contrato de arrendamento deve mencionar claramente os prazos de renovação automática e os períodos mínimos de denúncia (aviso prévio).
Muitas vezes, o senhorio perde a oportunidade de atualizar o contrato ou terminar o arrendamento porque não respeitou os prazos legais para notificar o inquilino.
Por exemplo, para contratos com duração de um ano, o aviso deve ser feito com, pelo menos, 120 dias de antecedência, caso contrário o contrato renova-se automaticamente.
Como evitar estes erros e proteger o seu imóvel
Evitar erros no contrato de arrendamento começa com informação e cuidado. Aqui estão algumas boas práticas:
- Use um modelo atualizado conforme a legislação portuguesa.
- Recorra a profissionais da área jurídica ou empresas de gestão de arrendamentos.
- Certifique-se de que todas as cláusulas estão claras, equilibradas e legais.
- Comunique e documente todas as etapas do processo com o inquilino.
A segurança jurídica e a proteção do seu investimento dependem da solidez do contrato de arrendamento. Dedicar tempo e atenção a esta etapa evita dores de cabeça futuras e garante uma relação harmoniosa e transparente entre senhorio e inquilino.
