03/06/2025
Arrendar um imóvel pode parecer uma excelente oportunidade de investimento. Mas quando o objetivo é subarrendar, ou seja, alugar o imóvel a um terceiro para obter lucro, o cenário muda radicalmente.
Esta prática, ainda que possível em alguns casos, está cercada de armadilhas legais, financeiras e contratuais que muitos desconhecem até ser tarde demais.
O que é o subarrendamento?
Subarrendar é quando um inquilino decide alugar o imóvel que arrendou a outra pessoa. Esta nova pessoa passa a ocupar o imóvel, normalmente pagando uma renda ao inquilino original, que continua responsável perante o senhorio.
Parece simples, mas este processo pode gerar conflitos sérios, sobretudo se não for feito de forma legal e transparente.
A legalidade do subarrendamento em portugal
No ordenamento jurídico português, o subarrendamento só é permitido quando autorizado expressamente no contrato de arrendamento. Caso contrário, trata-se de uma infração contratual que pode justificar a resolução do contrato por parte do senhorio.
Muitos inquilinos desconhecem ou ignoram esta cláusula, colocando-se a si próprios – e ao proprietário – em risco.
Além disso, o subarrendamento pode implicar um acréscimo no desgaste do imóvel, sem que o proprietário tenha conhecimento ou controlo sobre quem lá vive realmente. Isso pode representar uma ameaça à segurança e à conservação da propriedade.
Riscos financeiros e fiscais
O subarrendamento pode originar problemas financeiros significativos. Se o subarrendatário deixar de pagar, é o inquilino principal que continua responsável perante o senhorio.
Isto significa que um incumprimento por parte do subarrendatário pode deixar o inquilino em dívida.
Outro aspeto crítico é a tributação. Os rendimentos obtidos com o subarrendamento estão sujeitos a IRS, e muitos inquilinos que subarrendam não declaram estes valores. Isso pode resultar em sanções fiscais graves se forem detetados pela Autoridade Tributária.
Incómodos jurídicos e de convivência
Quando o subarrendamento não é comunicado ou autorizado, pode resultar em processos legais complicados. Para o senhorio, descobrir que o seu imóvel está ocupado por alguém que nunca autorizou pode ser alarmante.
E o processo de despejo nestes casos pode ser mais lento e dispendioso.
Além disso, há o risco de conflitos com os vizinhos. Subarrendatários que não respeitam as regras do condomínio, causam ruído excessivo ou praticam atividades indevidas no imóvel podem comprometer a boa convivência no prédio e prejudicar a reputação do proprietário.
Impacto na gestão do arrendamento
A gestão de um imóvel arrendado exige acompanhamento contínuo, sobretudo em relação ao perfil dos ocupantes.
Empresas especializadas como a Aluga Seguro garantem uma seleção rigorosa dos inquilinos através de um estudo exaustivo de solvência e viabilidade, com acesso a ficheiros de incumpridores da Península Ibérica. Isto reduz significativamente o risco de morosidades e incumprimentos.
Permitir o subarrendamento quebra este controlo. Um proprietário que confia na qualidade do inquilino escolhido pode acabar com um ocupante desconhecido e não avaliado, fragilizando toda a lógica de segurança e previsibilidade do arrendamento.
A questão dos pagamentos e aumentos de renda
Outro aspeto delicado é a gestão dos pagamentos. No caso de subarrendamento, o controlo sobre o pagamento atempado da renda pode ser posto em causa.
Por isso, é fundamental garantir que os pagamentos sejam feitos através de métodos rastreáveis, como o pagamento da renda por transferência bancária.
Adicionalmente, o valor da renda pode ser afetado negativamente. Proprietários que descobrem o subarrendamento podem decidir não renovar o contrato ou aumentar o valor da renda dentro dos limites legais.
Por isso, saber como calcular aumento de renda é essencial para proteger o rendimento do imóvel.
Como proteger-se de situações de subarrendamento indevido
• Leia com atenção todos os contratos de arrendamento. Verifique se existe alguma cláusula que permita ou proíba expressamente o subarrendamento.
• Estabeleça visitas regulares ao imóvel para garantir que quem o ocupa corresponde ao inquilino original.
• Utilize plataformas com acesso a dados de solvência e registos de incumprimento, garantindo assim que os candidatos a inquilinos são fiáveis.
• Recorra a empresas especializadas em gestão de arrendamentos.
A Aluga Seguro, por exemplo, oferece garantias como a cobrança pontual da renda no dia 5 de cada mês, uma taxa de incumprimento de 0% e ferramentas digitais que permitem acompanhar todas as incidências e comunicações com inquilinos de forma anónima e segura.
O subarrendamento nas plataformas de alojamento local
O fenómeno do subarrendamento aumentou com a popularidade de plataformas como Airbnb.
Muitos inquilinos arrendam imóveis com contratos convencionais e, sem autorização, subarrendam-nos como alojamento local. Isto pode implicar não só violações contratuais, mas também questões legais relacionadas com licenças, seguros e impostos específicos.
Este tipo de prática pode gerar receitas elevadas para o inquilino, mas representa um risco elevado para o senhorio, que se vê exposto a danos, multas e até ações judiciais.
Subarrendar: vale mesmo a pena?
Na maioria dos casos, os riscos superam amplamente os benefícios.
Embora o subarrendamento possa parecer uma oportunidade de lucro para o inquilino, ele transforma-se facilmente numa fonte de problemas legais, fiscais e operacionais para todos os envolvidos.
Por isso, tanto proprietários como inquilinos devem ser transparentes e cumprir as regras estabelecidas. Só assim é possível garantir uma relação de confiança mútua e evitar surpresas desagradáveis.
