24/04/2025
Para muitos proprietários de imóveis em Portugal, a questão "posso aumentar a renda?" surge com frequência, sobretudo em períodos de inflação ou quando o contrato de arrendamento está prestes a ser renovado.
No entanto, o aumento da renda está sujeito a regras claras previstas na lei portuguesa. Neste artigo, explicamos tudo o que precisa saber sobre os limites legais, os prazos e os procedimentos obrigatórios para um aumento de renda legal e seguro.
A lei do arrendamento urbano e os limites ao aumento da renda
A principal legislação que regula o arrendamento habitacional em Portugal é o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), integrado no Código Civil. Este regime define os direitos e deveres de senhorios e inquilinos, incluindo os critérios para atualização de rendas.
Segundo o artigo 1077.º do Código Civil, a renda só pode ser aumentada nos termos e prazos previstos no contrato ou, na ausência de disposição contratual, de acordo com os mecanismos definidos na lei.
Quando posso aumentar a renda?
O aumento da renda só pode ser feito uma vez por ano e deve respeitar o índice de atualização das rendas definido anualmente pelo Governo.
Este índice é publicado em Diário da República até 30 de outubro de cada ano e tem como base o valor da inflação (sem habitação), calculado pelo INE (Instituto Nacional de Estatística).
Por exemplo, em 2024, o coeficiente de atualização de rendas fixado foi de 1,066, o que permite um aumento máximo de 6,6% em contratos de arrendamento habitacional que o prevejam.
Como devo comunicar o aumento da renda?
O senhorio tem de notificar o inquilino por escrito, com uma antecedência mínima de 30 dias antes da data em que pretende aplicar o novo valor da renda. Esta comunicação deve incluir:
- O valor atual da renda;
- O novo valor proposto;
- A data de início da nova renda;
- O coeficiente de atualização utilizado;
- A referência legal (ex: publicação no Diário da República).
A carta deve ser enviada por correio registado com aviso de receção ou entregue em mão, com prova de entrega.
Casos em que não é permitido aumentar a renda
Existem situações em que a atualização da renda está limitada ou mesmo proibida:
- Contratos com cláusula de não atualização: se o contrato indicar que o valor da renda permanecerá inalterado durante um determinado período, o senhorio não pode contrariar essa cláusula.
- Rendas antigas anteriores a 1990: os contratos celebrados antes de 1990 estão sujeitos a um regime especial e mais restritivo, no âmbito da transição para o NRAU.
- Casos de carência económica: se o inquilino estiver numa situação de carência económica comprovada, pode beneficiar de proteção adicional contra aumentos de renda, nomeadamente no âmbito do programa de apoio ao arrendamento acessível.
Posso aumentar a renda fora do índice legal?
Sim, mas apenas em situações específicas. Por exemplo, se o contrato tiver uma duração limitada e estiver a chegar ao fim, o senhorio pode propor um novo valor de renda para o novo contrato.
Nesses casos, não se trata de um aumento no sentido legal, mas de uma renegociação do valor para um novo contrato de arrendamento.
Outra possibilidade é a transição do contrato para o chamado regime de renda condicionada, geralmente associado a obras de reabilitação profunda feitas pelo senhorio.
Neste caso, pode justificar-se um aumento significativo da renda, desde que haja consentimento do inquilino ou decisão judicial.
O que acontece se o inquilino não aceitar o aumento?
Se o aumento proposto respeitar todos os critérios legais e o inquilino se recusar a pagar, o senhorio pode recorrer aos meios legais para cessar o contrato com base em incumprimento.
Contudo, é sempre recomendável tentar uma solução amigável antes de avançar com uma ação judicial.
Em contratos de duração indeterminada, a recusa do inquilino pode também levar à denúncia do contrato por parte do senhorio, desde que respeitados os prazos e motivos legais exigidos.
A importância de uma boa gestão do arrendamento
A gestão eficiente de contratos de arrendamento é fundamental para garantir que os direitos do senhorio são respeitados e que todos os procedimentos legais são cumpridos.
A atualização da renda é apenas uma das muitas responsabilidades que requerem atenção e conhecimento jurídico.
Empresas especializadas na gestão de arrendamentos, como a Aluga Seguro, oferecem um serviço completo que inclui a atualização anual das rendas, sempre em conformidade com a legislação vigente.
Além disso, esta empresa garante a seleção criteriosa de inquilinos, a garantia do pagamento pontual da renda e o acompanhamento jurídico de todos os contratos, o que dá tranquilidade e segurança aos proprietários.
Boas práticas para aumentar a renda de forma justa
Se pretende aumentar a renda do seu imóvel, considere seguir algumas boas práticas que ajudam a manter uma boa relação com o inquilino e a evitar conflitos:
- Comunique com antecedência: mais do que o mínimo legal de 30 dias, procure informar com dois ou três meses de antecedência.
- Explique o motivo: justifique o aumento com base na inflação, nas melhorias feitas no imóvel ou no mercado local.
- Ofereça alternativas: em vez de impor um aumento, proponha um acordo. Pode, por exemplo, negociar uma renda ligeiramente inferior em troca de um contrato mais longo.
- Valorize o bom inquilino: se tem um inquilino que paga a tempo e cuida bem do imóvel, pense duas vezes antes de impor aumentos elevados que possam levar à sua saída.
O equilíbrio entre os direitos do senhorio e a proteção do inquilino é essencial para um mercado de arrendamento saudável e sustentável. Com conhecimento da lei e uma boa gestão, é possível aumentar a renda de forma legal, justa e eficaz.
