01/10/2021
Num cenário onde a crise pandémica veio afetar o sector turístico, muitos foram os proprietários que decidiram transitar para o arrendamento habitacional. Recentemente, o Instituto Nacional de Estatística (INE) divulgou os dados relativos às dormidas de hóspedes do sector do alojamento turístico em agosto de 2021 e os dados relativos à renda mediana dos novos contratos de arrendamento celebrados no 2º trimestre de 2021.
Segundo o INE, o alojamento local atingiu registou 2,5 milhões de hóspedes e 7,5 milhões de dormidas em agosto de 2021. Estes números traduzem-se em aumentos de 35,6% e 47,6%, respetivamente. Embora o sector tenha aumentado, explicam que os níveis atingidos no mês de agosto deste ano, são inferiores aos observados em agosto de 2019, tendo diminuído o número de hóspedes e de dormidas, 23,6% e 22,1%, respetivamente. O que demonstra uma queda do sector.
No entanto, os dados publicados pelo INE correspondentes às estatísticas de rendas da habitação local expõem um aumento dos arrendamentos formalizados no segundo trimestre de 2021.
Desta forma, foram registados 20.568 novos contratos de arrendamento (+49,3% face ao 2º trimestre de 2020, aquando foram registados 13.772). Se bem que, o registo de contratos de arrendamento aumentou quase um 50% em comparação com o ano passado e que estes dados divulgados do INE demonstrem a transição do alojamento local para o arrendamento habitacional, na Aluga Seguro consideramos que ainda continua a existir informalidade no arrendamento. Isto é, contratos que são celebrados no particular, sem ser apresentados às Finanças.
Documentos que colocam o proprietário numa situação de risco por falta de pagamento das rendas e que fazem com que os preços de renda não se estabeleçam conforme as alterações do mercado. Ficando o senhorio desprotegido e o inquilino sem poder ter acesso a uma habitação que possa pagar.
Contudo e sem mais delonga, hoje trazemos as diferenças entre o alojamento local e o arrendamento habitacional, também chamado, arrendamento tradicional, urbano ou de longa duração.
Alojamento local vs Arrendamento habitacional
Durações de contratos
Uma casa em regime de alojamento local é um estabelecimento, neste caso, usado para a receção de turistas por um período de tempo temporário. A duração do prazo dos contratos de arrendamento para habitação não se aplica aos contratos para habitação não permanente e para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, tal como recolhe o nº 3 do artigo 1095 .º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Em termos jurídicos e de duração de contratos, ambas as tipologias de utilização do bem imóvel são completamente diferentes. Pois no arrendamento habitacional a duração mínima não poderá ser inferior a um ano e não poderá ser superior a 30 anos. Eis aqui uma faixa de longa duração face ao alojamento local.
Rentabilidade
Normalmente, os proprietários dos imóveis para alojamento local alugam as suas casas por períodos de dias, semanas, quinzenas ou por alguns meses. E fazem-no pelo particular ou através de agências, tentando alugar os apartamentos em alturas de férias e de maior concentração turística, arriscando desta forma ficar com o imóvel devoluto o resto do ano, perdendo meses de rentabilidade. Meses que no arrendamento tradicional ou de longa duração, sim podem ser aproveitados e onde o proprietário não irá sofrer alterações negativas na rentabilidade do seu ativo.
Por isso, uma das vantagens do arrendamento tradicional face ao alojamento local ou turístico é a rentabilidade garantida por um período de tempo de longa duração graças a um contrato de arrendamento redigido conforme o Código Civil português e o NRAU.
Registo e condições mínimas
No que diz respeito a uma casa que vá ser utilizada para alojamento local, deve estar devidamente registada e possuir o número de registo do estabelecimento que lhe será fornecido pela câmara municipal à qual pertencer o imóvel em questão, se o órgão não verificar oposição num prazo de dez dias. Para o alojamento local serão necessárias reunir as condições para receber o número de pessoas permitido e algumas mais especificas e diferentes àquelas do arrendamento urbano.
No arrendamento tradicional de longa duração, o proprietário deverá solicitar a licença de habitação para poder arrendar a casa, isto garantirá ao inquilino as condições mínimas de habitabilidade e salubridade exigidas por lei. Ou seja, o apartamento terá a manutenção básica, além daquela que o proprietário queira melhorar para revalorizar o seu ativo. Oferecendo o arrendamento tradicional, desta maneira, mais proteção tanto a proprietários como a inquilinos.
Preocupações
Um apartamento para alojamento local dá ao proprietário mais dores de cabeça. Ter de receber os moradores sempre que a casa for cedida por um uso temporário para lhes entregar as chaves da casa; organizar por si próprio o timing dos dias alugados; adaptar os horários de entrada e de saída dos mesmos, ter de lidar com diferentes perfis de inquilinos de forma recorrente; estar constantemente a analisar a concorrência; não ter uma rentabilidade estável, pois haverá situações onde o turismo é muito mais baixo, resolução de litígios com hóspedes não residentes em Portugal, etc.
Pelo contrário, no arrendamento para fins habitacionais o proprietário irá de desfrutar de mais garantias, segurança e tranquilidade, ou seja, menos dores de cabeça. Um ano são doze meses, e o turismo sobe e diminui ao longo do ano sem poder prever os meses de mais ocupação turística e a forma em como se vai distribuir no país. Desde a Aluga Seguro aconselhamos o proprietário tentar converter a sua casa num lar familiar que garanta a rentabilidade durante os doze meses do ano e que se possa tornar num arrendamento de cinco anos ou dez anos.
Despesas
Também é importante comparar as despesas de um serviço para o outro. O alojamento local requere modernidade na casa, quer dizer, constantes atualizações e gastos. Mas não só, também requere uma mobília (armários para guardar a roupa, estrado e colchão) em ótimas condições. Os turistas procuram um apartamento onde possam cozinhar (frigideiras, talheres, copos, frigorífico bem conservado), ver um filme online (wi-fi) ou ver a televisão, lavar a roupa (máquina de lavar em correto estado de manutenção), coisas básicas hoje em dia.
Por isso aquela casa que reunir as condições que cubram estas necessidades, será a casa que irão alugar para passar férias. Isto traduz-se em mais gastos e despesas para o proprietário que podem acabar por não compensar o trabalho realizado para alugar o imóvel apenas para períodos de férias. Sendo que também não se pode esquecer de ter os serviços de fornecimentos básicos sempre em dia.
No arrendamento habitacional estas despesas correm por conta do inquilino. Desta forma, o proprietário poupa várias preocupações. Sendo que será ele o encarregado de decidir se deixa a casa mobilada ou não, bem como os equipamentos. Evitando o pagamento dos serviços de fornecimentos básicos e da internet, pois correspondem, neste caso, ao arrendatário.
Com um arrendamento habitacional realizado de forma profissional e segura, garantimos ao senhorio que vai ficar a ganhar.